Contratos de arrendamiento, las dos caras de la moneda

El Gobierno Nacional expidió el Decreto 579 mediante el cual adoptaron medidas transitorias para los contratos de arrendamiento de vivienda y comerciales, en el marco de la emergencia por la covid-19 que está afectando las finanzas de todos. Un análisis de Fuad Velasco Juri*.

Entre otras medidas, el decreto suspende las acciones de desalojo, aplaza el reajuste del canon de arrendamiento y prohíbe el cobro de intereses de mora hasta el 30 de junio de este año. Igualmente, la medida es bastante clara en invitar a arrendadores y arrendatarios a llegar a un acuerdo sobre el pago de los cánones en este periodo, pues el objetivo no es fomentar el “no pago”, sino ayudar a los arrendatarios en esta coyuntura, pero garantizando los derechos de los arrendadores. En ese sentido, el mensaje enviado con este decreto es muy importante porque se reconocen las dos caras de la moneda; dejando claro que no solo los arrendatarios se han visto afectados con esta crisis, los arrendadores también y se les reconoce su derecho a percibir el ingreso pactado en el contrato, aunque sea posteriormente al periodo de aislamiento preventivo.

El mercado de los arrendamientos en Colombia es de un tamaño importante: solamente los arrendamientos habitacionales suman alrededor de $28 billones al año, según Fedelonjas. Es evidente que el flujo de caja de muchas personas se ha visto afectado pues están teniendo dificultades para trabajar durante el aislamiento, al igual que muchos comerciantes no pueden abrir sus negocios por lo que no pueden cumplir con sus obligaciones de arriendo. Esto no lo niega nadie. Sin embargo, son muchísimas las personas en Colombia que mes a mes, viven de lo que sus arrendatarios les pagan. Por lo que muchos de esos arrendadores también están viéndose con dificultades para cubrir sus gastos de manutención y sus obligaciones y deudas sobre los mismos inmuebles. ¿Entonces qué va a pasar con esos arrendadores, que no percibirán ingresos hasta julio de este año? Sin duda habrá muchas personas seriamente afectadas por esta situación.

Y en el caso de los arrendamientos comerciales, ¿las dificultades son similares a las habitacionales? En el sector comercio, tanto el comerciante como el dueño del local van a sufrir el impacto económico causado por la imposibilidad del comerciante de vender sus productos. Ambos son parte de la misma cadena de comercio. La compra del consumidor al comerciante, le permite a este último cubrir los costos de su producto, su nómina y pagar el arrendamiento al dueño del local. Este último con el ingreso del arrendamiento puede pagar la cuota del crédito sobre el inmueble y los otros gastos como el impuesto predial. Pero si ningún consumidor puede comprar el producto, la cadena se rompe, afectando al comerciante, al dueño del local e inclusive al banco. Todos sufren el impacto de este cierre de la economía que estamos viviendo, no solamente el comerciante.

Pero muchos pensarán que si el arrendador es un fondo inmobiliario su patrimonio es mucho más fuerte que el del arrendatario y entonces debería exonerar del pago del canon de arrendamiento al comerciante. En principio suena como una conclusión razonable, pero no lo es. Si es cierto que los fondos inmobiliarios cuentan con capitales importantes invertidos en portafolios de inmuebles. Lo que mucha gente no sabe es que esos capitales se logran acumular sumando los ahorros de millones de personas, especialmente de los fondos de pensiones. Es decir, esos son administrados por los gestores de los fondos inmobilarios, pero pertenecen mayoritariamente a los 13‘000.000 de afiliados a las AFPs. Entonces cuando la cadena se rompe y el arrendador es un fondo inmobiliario, hay detrás millones de colombianos que verán afectado su ahorro o su ingreso periódico. El caso es aun mas delicado si el fondo además tomó deuda para comprar ese portafolio de inmuebles, porque el rompimiento de esta cadena de comercio, puede implicar la imposibilidad de pagar la deuda al banco, potencialmente causando la pérdida de los inmuebles hipotecados, o en otras palabras causando la pérdida de los ahorros de estos afiliados a los fondos de pensiones.

Es evidente que son ambas caras las que se verán afectadas por la crisis covid-19, por lo que solo juntos podremos salir adelante. No se le puede pedir solo a los arrendadores que carguen con las pérdidas de esta coyuntura. Los arrendadores y arrendatarios deben apoyarse mutuamente, esto significa que deben llegar a acuerdos de pago que minimicen el impacto para ambas partes. Igualmente, así como los bancos han ampliado los plazos para los pagos, las aseguradoras que tienen pólizas de arrendamiento, están llamadas a actuar con seriedad y consideración hacia sus clientes. Si cada uno asume su responsabilidad y cumple con sus obligaciones, juntos saldremos adelante.

* Socio de Nexus Capital Partners